Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkının tanımına bakacak olursa, paylı bir mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını üçünü kişilere satması durumunda, satın alma hakkını öncelikle diğer paydaşlara veren bir haktır. Böylelikle şufa hakkı 2 temel kavram etrafında oluşmaktadır. Bu kavramlar paylı mülk ve paydaşlardır.
Şufa hakkı kullanım şartları
Bu hakkın kullanılabilmesi için belli şartların bir araya gelmesi gerekmektedir. Medeni Kanun’da yazan bazı maddeler şufa hakkı ile paydaşlara dava hakkını tanımıştır. Böylelikle mülkün aynı paydaşlar arasında kalmasını isteyen paydaşlar dava açabilmektedir. Böylelikle halihazırda paydaşlar arasında sürmekte olan huzurun bozulmamasını amaçlamaktadır.
- Paylı Mülkiyet Şartı
Kullanılmasını gerektiren en temel şartlardan biri paylı mülkiyete tabi taşınılmazlar olmasıdır. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınılmazlarda kullanılamaz. Arsa veya daire olması durumu değiştirmez. Hakkın kullanılması için önemli olan mülkiyetin özelliği değil paylı mülkiyet olup olmamasıdır.
- Paydaşlar Tarafından Kullanılma Olanağı
Şufa hakkını kimler tarafından kullanma imkânı olduğu Medeni Kanun’un 732. Maddesinde açıkça belirtilmiştir. Madde 732 der ki “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”. Böylelikle şufa hakkının yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabileceği garanti altına almış olmaktadır. Eğer resmi olarak paydaş değilse, kişisel bir alacak durumu üstünden hak iddia edenler kullanamazlar.
Kimi durumlarda ise birden fazla paydaş şufa hakkını kullanmak istemektedir. Böyle durumlarda hisse oranlarına bakılmaz. Pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılmaktadır.
- Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmaz Olması Şartı
Müşterek halinde olan bir taşınmaz mülkiyetin hangi paydaşın hangi bölümü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen belirtilmişse bu durumda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmediği durumlarda açılma hakkı vardır. Bu durum Medeni Kanun tarafından da desteklenir. Paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının diğer bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlamaktadır.
Önalım hakkı ile alakalı davaların süreci nasıl işler?
Şufa hakkı bir paydaşın payını satın alan bir alıcıya karşı kullanılan bir haktır. Paydaşın payını almak isteyen alıcı davalı durumundadır. Ancak payını satmak isteyen paydaşa karşı dava açılamamaktadır. Eğer payını satmak isteyen paydaş, halihazırda olan bir paydaşa sattıysa bu durumda da şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkını kullanmak için davacının üçüncü bir kişi olması gerekmektedir.
Medeni Kanun’un 733/3 numaralı maddesinin de belirttiği gibi alıcının tüm paydaşlara taşınmazdan bir pay aldığını bildirmesi gerekmektedir. Noter vesilesi ile bildirmesi de bir diğer zorunluluktur. Noter yerine yazılı başka bir evrak ile bildirmesi de geçersiz sayılmaktır. Eğer paydaşlara bir bildirim olmazsa, alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile karşı karşıya kalmaktadır.
Şufa hakkının kullanılması için dava açılması bir zorunluluktur. Bu durumda Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde davalar gözükmektedir. Böyle bir dava durumunda yetkili olan mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de olan bir gayrimenkul için Kadıköy Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmaktadır.
Ayrıca şufa hakkının kullanım süresi de mevcuttur. Bu sürenin olmasının temel sebebi de alıcının zor durumda bırakılmasını önlemektir. Bu tarz durumların önüne geçilmesi amacıyla iki türde süre bulunmaktadır.
- Alıcı paydaşlara gayrimenkulden pay aldığını noter aracılığı ile bildirdiği durumlarda paydaşların 3 ay içinde dava açma hakları vardır.
- Alıcı paydaşlara gayrimenkulden pay aldığını noter aracılığı ile bildirmediyse paydaşların 2 yıl içinde dava açma hakları vardır.
Şufa hakkından feragat etmek de mümkündür. Somut bir satış ile alakası olmayan ve genel nitelikte olan bir yazı ile tapu kütüğüne şerh verilerek bu haktan feragat edilmektedir. Ancak feragat edilmesinde de belli şartlar vardır. Satış ile alakası olmayan genel nitelikte yazılan yazılar hukuken geçersiz sayılmaktadır. Örneğin “Kadıköy’de paydaşlarından biri olduğum konuttan bir payın satılması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım.” şeklinde yazılan bir yazı da geçersiz kabul edilmektedir.
Kaynak 1
Emlaksat; Kadıköy’de bulunan apartman ve siteleri bulmak için eşsiz bir kaynak olacaktır. Teknolojinin sağladığı imkanları da kullanarak bu evleri size ulaştırmaktadır. Emlaksat; sadece bu hizmetleri sizlere ulaştırmakla kalmayıp beraberinde yüksek kaliteyi de sizlere sunmaktadır. Evinizi hızlı satmanın da yenilikçi yolu olan Emlaksat’ın uzman ekibine iletişim bilgileri üzerinden ulaşabilir, size erişmemizi istiyorsanız “sizi arayalım” butonuna numaranızı bırakabilirsiniz.
