Kira Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler, 2021!
2011 yılına kadar “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” adı altında düzenlenen ve 2011 yılında yapılan değişiklik sonucu “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” kapsamına alınan kira sözleşmeleri ve imzalarken dikkat edilmesi gerekenler nedir? Gelin hep beraber öğrenelim.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde belirtildiği üzere kira sözleşmesi, kiraya veren kişinin bir şeyin kullanılmasını ya da ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye denir. Bu oldukça kesin tanıma rağmen kiracılar ile ev sahipleri arasında sıkça anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu anlaşmazlıklar nelerdir, çıkmaması amacıyla neye dikkat edilmelidir, çıktığı zamanlarda nasıl çözülebilir, gelin beraber bakalım!
Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce Dikkat Etmeniz Gerekenler
- Sözleşmenizi imzalamadan önce ev sahibiyle tüm şartlarda anlaşın. Sözleşmede bulunan maddelere iki tarafın da uyması gereklidir. Taraflardan birinin sözleşmeye uymaması halinde diğer taraf hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir. Kiracıları koruyan maddeler “Kat Mülkiyeti Kanunu” kapsamındadır.
- Tapu bilgileri ve konut özelliklerinin net bir şekilde belirtilip, sözleşmeye işlenmesinde fayda var
- Kira bedeli ve ödeme zamanı net bir şekilde belitrilip, sözleşmeye eklenmelidir. Paranın yatacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmeli.
- Kiracıdan ne kadar depozito alınacağı belirlenmeli ve bu meblağ vadeli mevduat hesabında tutulmalıdır.
- Konutta demirbaş tespiti yapılmalı ve eşyalar tutanak altına alınmalıdır.
- Aidat ve sair giderlerin kimin tarafından, hangi miktarda ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu tutulacağına dair önceden bilgi sahibi olunup, belirtilmesinde fayda vardır.
- Kiracı ödemelerini aksatmadığı takdirde sözleşme kendiliğinden uzar. 10 yıllık uzama süresi boyunca ev sahibi kiracıyı serbest bir şekilde çıkaramaz.
- Kefalet alınacaksa kefilin el yazısıyla alınması, süre ve miktar ile kararlaştırılması zorunludur.
- Kiracının kiralanan gayrimenkulü alt kiraya verip veremeyeceği, kiraya verenin bunu engelleme hakkının olup olamayacağı gibi konularda uzlaşılmalıdır.
- Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa bu konunun da sözleşmeye eklenmesinde fayda var.
- Kira sözleşmesinin noter vasıtasıyla yapılması da ileride ortaya çıkabilecek “sahte sözleşme” iddialarına engel olmak ve özellikle tahliye aşamasında ev sahibine zaman kazandırmak için kullanılabilecek yollardandır.
- Taşınmazın nasıl teslim alındığı ve nasıl teslim edileceği sözleşmeye dahil edilmeli. Ayrıca tarafların özel durumları varsa bunların da sözleşmeye eklenmesi yararlı olacaktır.
- Kiralayacağınız evi sözleşme imzalamadan önce görmeniz çok önemli. Eğer ev içerisinde hasarlı, tadilat gerektiren unsurlar bulunuyorsa tadilat edilmesi konusunda talepte bulunabilirsiniz.
- Kira sözleşmelerini süresi geçmesine rağmen saklamakta fayda vardır.
Hangi Masraflar Kime Ait?
- Apartman genelinde çıkan masraflar genellikle ev sahibi tarafından karşılanır. Bu masrafları ev sahibinizle anlaştığınız takdirde kiradan düşebilirsiniz. Bu konu kira sözleşmesinde yer almıyorsa karşılıklı bir anlaşma ile çözülebilir.
- Ev içerisinde kendi zevkinize veya ihtiyacınıza göre tadilat yaptırmak isterseniz masraflar size ait olacaktır. Fakat bir değişiklik yapmadan önce ev sahibinizin iznini almak zorundasınız. Ev sahibinin izni olmadan yapılan işlemler evden çıkartılmanıza ve ev sahibiniz tarafından tazminat davası açılmasına sebep olabilir.
- Ev içerisinde teknik bir arıza yaşamanız durumunda bu masraflar ev sahibi tarafından karşılanır. Ev sahibinizin bu masrafları ödemeyi reddetmesi durumunda hukuki yollara başvurabilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Bazı durumlarda sözleşme süresi dolmamasına rağmen kira halinin sonlandırılması yani feshi söz konusu olabilmekte. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri ancak bildirim yolu ve kiraya veren tarafından açılan dava yolu ile feshedilebilir.
Bildirim Yolu ile Fesih İşlemi
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi kiracının, ev sahibinin veya her ikisinin ortak bildirimi ile hayata geçebilir. Kira sözleşmesi fesih protokolü hazırlanıp, yazılı bir belge haline getirilir. Bu husus hakkında bilgiler Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer almakta. Bildirim yoluyla fesih işlemi kiracı tarafından gerçekleşiyorsa bu girişim sözleşme süresinin tamamlanmasına en az 15 gün kala, yazılı olarak yapılmalı. Aksi halde sözleşme aynı haklarla uzatılmakta. Ev sahibinin bildirim yolu ile feshi için tek şart bulunuyor: 10 yıllık uzama süresinin sona ermiş olması. 10 yıllık uzama süresinin bitimi sonrası en az 3 ay öncesinden bildirim yolu ile gerekçesiz bir şekilde sözleşme feshedilebilir.
Belirsiz süreli sözleşmeler ile ilgili bilgiler Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin 2. fıkrasında bulunuyor. Bu şekilde fesih ev sahibi için 10 yıllık süreye bağlı olup, kiracılar için talep edinilen herhangi bir zamanda gerçekleşebilmekte.
Ev Sahibinin Dava Açması Yolu ile Fesih İşlemi
Bu işlem için iki koşul geçerli. İlki ev sahibi kaynaklı, özel gereksinimler veya bina yenilenmesi gibi durumlar sonucu binanın yeniden inşasının gündeme gelmesi. Bu gibi durumlarda tahliye davası açılabiliyor. İkincisi kiracı kaynaklı, sözleşme bittiği halde evin boşaltılmaması, kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlar. Bu gibi durumlarda ev sahibi yazılı olarak iki kez ihtarda bulunduktan sonra dava açma hakkını kullanabilir.
Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Ne Kadar
Kira sözleşmesi için damga vergisi oranı, kefil türüne ve brüt (stopaj veya KDV dahil) kira tutarına göre değişmektedir. 2021 yılında kefilsiz sözleşmelerden binde 1.89, müteselsil kefilli olanlardan binde 9.48, adi kefillilerden ise binde 11.37 oranında tahsil edilmektedir.
Kira Sözleşmesi Örneği
Güncel kira sözleşmesi örneğini aşağıda inceleyebilir, pdf formatını da internet üzerinden araştırma yaparak bulabilirsiniz.
Daha fazla içerik için Emlaksat Blog’u inceleyebilir, merak ettiğiniz sorulara cevap bulabilirsiniz.
