Ev Sahiplerinin ve Kiracıların Hakları
Son zamanlarda artan kira fiyatları sebebiyle bazı ev sahipleri, kiracıların mülkünden tahliyesini talep edebiliyor. Kiracıların hakları ve ev sahiplerinin kiracıya karşı olan yükümlülükleri nelerdir? Hangi durumlarda ev sahibi kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilir? Bu yazımızda sizler için bu sorulara yanıt aradık.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Öncelikle kira sözleşmesi kiracı ve mülk sahibi arasındaki koşulları belirleyen bir anlaşmadır. Bu sözleşme kiracı ve mülk sahiplerini karşılıklı bir şekilde bağlamakta ve ancak karşılıklı olarak feshedilebilmektedir. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa bu durumda mahkemeye başvurulması gerekir. Kira sözleşmesi, aksi bir durum gerçekleşmediği takdirde, sona ereceği tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme düzenlenmemiş ise otomatik olarak 1 yıl süreyle yenilenir. Sözleşmesi olmayan kiracı hakları da Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenmiştir. Kiracı hakları, kira sözleşmesi yapılmamışsa dahi geçerlidir.
Kiracının Yükümlülükleri ve Hakları Nelerdir?
Kiracının, öncelikle ev sahibi ile yapacağı kira sözleşmesini dikkatli bir şekilde incelemesi ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir. Ev sahibi haklı bir gerekçe sunmadan kontrat süresi dolmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz. Ayrıca, kiracı ev ile ilgili tadilat giderlerini ev sahibinden talep eder. Eğer mülk ile ilgili kusurlar varsa ve kiracının evi kullanımını olumsuz yönde etkiliyorsa, ev sahibinden bu kusurları gidermesini talep etme hakkına sahiptir. Eğer ev sahibi buna yanaşmıyorsa, kiracı kira bedeli için indirim talep edebilir. Mülk sahibi ile yazılı olarak anlaşırsa, kiracı yaşadığı evi devretme hakkına da sahiptir.
Kiracının sahip olduğu hakları dışında ev sahibine karşı getirmek zorunda olduğu bazı yükümlülükleri de vardır. Öncelikli olarak kiracı, kirasını sözleşmede belirtilen süre içerisinde ödemekle yükümlüdür. Eğer sözleşmede bu durum belirtilmemiş ise ay sonuna kadar ödemekle yükümlüdür. Kiracı, merkezi ısıtma gibi kendisinin faydalandığı hizmet giderlerini ortak olarak ödemelidir. Eğer mülk ile ilgili herhangi bir tadilat veya değişiklik yapılacak ise mülk sahibinden yazılı izin almalıdır. Kiracı ev sahibiyle yaptığı sözleşmede belirtilen şartlar doğrultusunda evi teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, bulunduğu süreç içinde eskiyen demirbaşlardan sorumlu tutulamaz. Eğer mülk sahibi ile herhangi bir anlaşmazlık durumunda kiracılar Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilirler.
Ev Sahibinin Yükümlülükleri ve Hakları
Kira sözleşmesi ile ev sahibinin kiracıya karşı getirmesi gereken birtakım yükümlülükleri ve hakları bulunmaktadır. Bunlar kira sözleşmesi şartlarında ve yasal haklara göre belirlenmiştir. Ev sahibi, mülkü ile ilgili gerekli tadilatları karşılamak ile yükümlüdür. Kiracıdan ödemesini talep edemez. Mülk ile ilgili sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmediği sürece ev sahibine aittir. Ev sahibi, kiracıdan evi verdiği gibi teslim aldıysa başta verilen depozitoyu geri vermekle yükümlüdür.
Ev sahibinin kiraya yapabileceği maksimum zam oranı Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Kira bedeli artışı özel olarak sözleşmede belirtilmemişse, yeni kira dönemi için kira bedeli; bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde yenilenir.
5 yıl boyunca kira artış bedeli TÜFE oranını geçemez. 2021 yılına göre bu oran yaklaşık %15’tir. (%15.78). 5 yıl geçtikten sonra mahkemeye giderek ev sahibi evinin değerinin artışını öne sürerek kira ücretinde artış talep edebilir. Yapılan kira sözleşmesi 10 yılı tamamlandıktan sonra ise her uzama yılından 3 ay önce ev sahibi tarafından ihtar verilerek feshedilebilir. Bu durumda ev sahibi kiracıyı gerekçe göstermeden koşulsuz tahliye edebilir.
Hangi Durumlarda Ev Sahibi Kiracının Tahliyesini İsteyebilir?
Mal sahibi kiracıyı kendi ihtiyacı için tahliye edebilir mi? En çok merak edilen sorulardan birisi olan bu duruma yanıt aradık. Öncelikle ev sahibinin kiracıyı keyfi bir şekilde gerekçe göstermeden tahliye etmesi mümkün değildir. Kiracı hukuki olarak uygun bir şekilde kirasını ve aidatını ödediği sürece kolay kolay tahliye olamıyor.Ev sahibi sözleşme bitiminden en az 15 gün önce ihtar çekmezse sözleşme otomatik olarak yenileniyor. İhtar çekerse de alt veya üst soyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlülüğü olan kişiler için ihtiyacı olduğunu mahkemede kanıtlaması gerekiyor. Bahsedilen ihtiyaç sürekli ve zorunlu olmalıdır. Ev sahibi ihtiyacını kanıtlandığı durumda ise 3 yıl boyunca mülkünü 3. kişilere kiraya veremiyor. Eğer aykırı bir durum olursa, tahliye edilen kiracı için en az 1 yıllık kira olmak üzere tazminat hakkı doğuyor.
Ev sahibi ihtiyacı dışında ancak belli koşullarda kiracının evden tahliye edilmesini talep edebilir. Bu koşullar:
- Kira borcunu veya aidatın ödenmemesi,
- Kiracının ilgili emlakta ciddi bir şekilde tadilat veya değişiklik yapması,
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranması ve
- Kiracının ev sahibinden izinsiz alt kiralama veya devir yapmasıdır.
Eğer kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre içinde kira bedelini ödemez ise ev sahibi 30 gün içinde ihtarname göndererek kira bedelini isteyebilir. Kiracı bir yıl içinde iki kez kirayı aksatır, iki kez ihtarname alırsa veya bir ayın kirasını ödemedikten sonra ev sahibi ihtarname gönderir ve onu da 30 gün içinde ödemez ise ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı bulunur. Kiracı, kirayı düzenli ödüyor ancak aidatları geciktiriyor veya ödemiyorsa bu durum da tahliye nedenidir. Bu durumlarda yapılan kira sözleşmesi önemsenmez.
Kiracılar komşularıyla da iyi ilişkiler içinde olmalıdır. Kiracının apartman tarafından şikayet edilmesi veya kiracının mülke zarar verdiği ispat edildiği takdirde ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı vardır.
Kiracı ev sahibinin izni olmadan alt kiraya veriyorsa veya yanına ortak alıyorsa bu durumda da tahliye edilebilir. Kiralanan mülk amaç dışında kullanılıyorsa; konut, iş yeri veya iş yeri, konut olarak kullanılıyorsa tahliye edilebilir.
Ev sahibi yeniden inşaat yapacağı veya büyük bir tadilat yapacağı zaman ihtiyacını mahkemeye kanıtlayarak kiracıyı tahliye edebilir. Yeniden inşa yapılacağı durumda öncelikli olarak eski kiracıya makul bir kirayla teklifte bulunmak zorundadır.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya Yasal Yaptırım Nasıl Uygulanır?
Eğer taraflar ödenmeyen kira borcunda uzlaşmaya varamazsa ev sahibi yasal yaptırım yoluna başvurabilir. Ev sahibi 30 gün içinde noterden çekilen ihtarname sonucu kiracıdan kira bedelini alamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurur. Mahkeme süresi 2 yıla kadar uzayabiliyor. Kiracı kirayı ödemiyorsa ihtar dışında ev sahibi, icraya da verebilir. Kira borçları için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğinde kabul edilmektedir.
Mülk sahibi, icraya kira borcunun ödenmesi için başvurduğunda kiracıya bu durum tebliğ edilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunur ve borcunu 30 gün içinde ödemesi gerekir. İcra yoluyla yapılan yaptırım sonucu dava en fazla 8 ay sürmektedir. Bürokratik olarak, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne göre icra mahkemesi daha hızlı sonuç verir.
Ev Sahibi Evini Satarsa Kiracının Hakları Ne Olur?
Eğer ev sahibi evi satarsa bu durumda da kiracıların hakkı aynen devam eder. Yeni ev sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar çekerek yeni ev sahibi olduğunu bildirmelidir. Yeni ev sahibi eğer kiracıyı tahliye etmek istiyorsa yasaya göre iki farklı seçeneği vardır. İlk olarak yeni ev sahibi, kiracıya 6 aylık süre tanır ve bu süre sonunda 1 ay içinde dava açarak mahkemede ihtiyacını ispat etmek zorundadır. İkinci seçenek ise yeni ev sahibi, eski ev sahibiyle yapılan sözleşme tarihinin sonuna doğru kiracıya ihtarname çekerek ihtiyacı olduğunu yine aynı şekilde mahkemede kanıtlamak zorundadır.
Sözleşme Devam Ederken Kiracı Evden Çıkabilir mi?
Kiracıların haklarında olduğu gibi aynı şekilde ev sahiplerinin hakları da yasalarla koruma altındadır. Ev sahibi istediği gibi kiracıyı tahliye edemiyorsa kiracı da aynı şekilde istediği zaman evden ayrılamaz. Erken tahliye durumunda ev sahibi dava açarak, muhtemel kiralama süresine göre ev sahibinin kira kaybı tespit edilir ve kiracıdan talep edilir. Kiracı sözleşmeyi feshettiği için ev sahibinin zararını tazmin etmek zorundadır.
Kiracı haklarından ev sahibinin haklarına varıncaya kadar ev satın alımı ile ilgili her türlü içeriği Emlaksat Blog’da bulabilirsiniz.
