TAKS ve KAKS (Emsal) Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan terimlerin başında TAKS ve KAKS gelmekte. Peki ya tapu parsel sorgulama işlemleri sırasında mutlaka öğrenilmesi gereken değerler olan TAKS ve KAKS nedir? Gelin hep birlikte öğrenelim. 

“TAKS” : Taban Alanı Kat Sayısı anlamına gelen TAKS, arsa alanının ne kadarına bir binanın taban alanının yapılabileceğini gösterir. 

“KAKS” : Kat Alanı Kat Sayısı anlamına gelen KAKS, emsal ile aynı anlamı taşımaktadır. Bir inşaatın kat alanı katsayısını ifade eder. 

TAKS Nedir, Nasıl Hesaplanır? 

Basit bir tanımla Taban Alanı Kat Sayısı anlamına geldiğini söylediğimiz TAKS, bir binanın taban alanının, bina arsası içerisinde en çok ne kadarlık yer kaplayabileceğini gösterir. Bir inşaatın maksimum taban alanı, imar planı üzerinde yazan TAKS değeri ile arsa metrekaresinin çarpımı hesaplanarak bulunur. Örnek olarak bir imar planı üzerinde bir parsel için “taban alanı kat sayısı 0,3” ibaresi görülüyorsa, buraya inşa edilecek binanın tabanı arsa alanı x 0,3 değerini geçemez. 

Örnek TAKS hesaplama 

Bir inşaatın TAKS değeri 0,3, arsa alanı 1200 diyelim. Bu inşaatın maksimum taban alanını hesaplamak için yukarıda belirlediğimiz taks ve arsa alanı değerlerini birbirine çarpıyoruz. Yani 0,3 x 1200 = 360 olup, maksimum taban alanı 360 m2 olmaktadır. 

Taban alanına dahil edilmeyen alanlar: 

Taban almına dahil edilmeyen alanlara ve taks hesabına dahil edilen alanlara “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”nde, değişiklik yapılmasına dair yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasında yer verilmiştir. Bu maddeye göre: 

Taban alanı, bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı olan yapıların tabi zemin ya da tesviye edilmiş zeminde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alana denir.

Ana yapı içinde yer almayan binaya ait akaryakıt pompaları, arıtma tesisi ve trafolar hariç toprağa dayalı asansör boşlukları, kanopiler ve arkatlar, ışıklıklar, yangın merpenleri, zemine oturan avlular, üstü açık veya örtülü zemin terasları, açık havuzlar, kameriye, pergole, iç bahçeler, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ve toprak altında kalan ve açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, su sarnıcı, toprağın altında kalan ve ana binadan ayrı bulunan su ve yakıt depoları ile su toplama havuzu taban alanına dahil edilmemektedir.  

KAKS (Emsal) Nedir, Nasıl Hesaplanır? 

Kelime açılımı olarak kat alanı katsayısı demek olan KAKS, emsal ile aynı anlamı taşıyıp, emsal olarak adlandırılmaktadır. Basit bir tanımla KAKS, yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Bir arsanın alanı ile imar planı üzerinde yer alan kaks değeri çarpılarak o arsaya yapılabilecek maksimum net metrekare inşaat alanı (yani dairelerin toplam alanı) hesaplanabilir. KAKS oranları 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösterip, inşaat emsal hesabı yapılırken bu oranlar kullanılarak sonuca ulaşılıyor.  

Örnek KAKS hesaplama 

Kadıköy’de yatırım amaçlı 1300 m2 arsa üzerine inşa edilmiş bir bina aldığınızı varsayalım. Bu binanın kentsel dönüşüm sonrasında yıkılıp, arsa alanı üzerine maksimum kaç m2 inşaat yapılabiliceğine bakalım. Kadıköy’de 2018 yılı için geçerli olan emsal oranı 2,07 ile arsa alanı olan 1300’ü çarpıyoruz. Yani 2,07 x 1300 =  2,691 m2 net inşaat alanı olduğunu görüyoruz. Bu rakam kaks hesabına dahil edilmeyen ortak alanlar çıkarıldıktan sonra kalan yapılabilecek net inşaat alanıdır.

Kat alanına dahil edilmeyen alanlar:  

Madde 22 – (1) 5. maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;

a) Emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar;

1. 27/11/2007 tarihinde, 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince zorunlu olan, korunumlu veya korunumsuz normal merdiven hariç yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ve yangın güvenlik holünün 6m² si,
2. Bahçede bulunan açık otoparklar,
3. Son katın üstündeki ortak alan olan teras çatılar,
4. Alışveriş merkezlerinde bulunan atrium boşluklarının her kattaki asgari ölçülere göre alanı,
5. Spor, sinema ve tiyatro salonu, konferans vb. gibi toplu kullanıma açık umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu kılınan boşluklar.

b) Bodrum katlarda yapıldığı takdirde emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar;

1. Merdivenler, sığınak, bacalar, asansör boşlukları, ışıklıklar, şaftlar, jeneratör ve enerji odası, ısı ve tesisat alanları, yakıt depoları ile su depoları, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin alakalı mevzuat, standart veya bu Yönetmeliğe göre hesaplanan asgari alanları,
2. Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
3. Konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının %10’u ve ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının % 50’sini aşmayan depo amacıyla eklenen alanlar,
4. Tüm cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan olmak kaydı ile; otopark alanları ve tamamen gömülü ortak alanlar,
5. Ortak alan olan mescit ve müştemilatın konutlarda 150 m2’si, konut dışı yapılarda ise 300 m2’si,
6. Ticari amacı olmayan, ortak alan niteliğinde çocuk bakım ünitelerinin ve çocuk oyun alanlarının 100 m²’si,

c) %30 hesabı dahilinde emsal harici olan alanlar;

1. Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen ya da bağımsız bölümün eklentisi olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bir olmayan; pergola, kameriye, açık yüzme ve süs havuzu, sundurma,
2. Tabii zemin yahut tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altında olan iç bahçe ve avlular,
3. 6 m²’yi geçmeyen bekçi veya kontrol kulübeleri,
4. Ana binanın kendisine ait olan, trafo, yağmur suyu toplama havuzu, jeneratör, geri dönüşüm veya evsel atık hazneleri,
5. Bulunduğu katın ya da bağlantılı olduğu bağımsız bölümün brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık ya da sökülp takılabilen hafif malzemeyle örtülü zemin terasları,
6. Akaryakıt taşıyıcıları ve pompaları hariç arkatlar ve kanopiler,
7. Güneş panellerinin temel ve kaidesi dahilinde olmayan kısımları,
8. Giriş saçakları (markizler),
9. Asgari ölçülerdeki asansör boşlukları, şaftlar, hava bacaları, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, ışıklıklar,
10. Otopark, su sarnıcı, sığınak ve tesisat alanları, gri su toplama havuzu,
11. Konut dışı kullanımlarda, ticari amaç içermeyen ortak alan olan çocuk bakım üniteleri ile çocuk oyun alanları, aynı şekilde ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m2’si,
12. Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda kapıcı dairesi,
13. Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ve açık oturma yerleri,
14. Atrium ve galeri boşlukları,
15. Kattaki teraslar ile çatı arası piyesi önü teraslar, kat bahçeleri,
16. Bina ya da tesise ait soğutma, ısıtma, enerji verimliliği ve havalandırma sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, trafolar, kömürlük, ısı merkezi, silolar, jeneratör, enerji odası, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
17. 60.50 metre yüksekliğin üzerinde olan binalar ile tesisat katı bulundurulması zorunlu binalarda yalnızca tesisat amacıyla oluşturulan tesisat katları,
18. Teraslar, açık çıkmalar, balkonlar, açık ya da kapalı merdiven evi, iç bahçeler; tek bağımsız bölümlü konutlar dışında; kat yahut bina giriş holleri ile asansör sahanlıkları,
19. Sitelerde; taban alanına dahil etmek ve bağımsız müstakil bina olarak düzenlemek amacı ile maksimum bir bodrum ve zemin kattan ibaret olan; ticari sebeplerle kullanılmamak, katlar alanının toplamda %10’unu ve 1000 m²’yi geçmemek, bağımsız bölüm oluşturmamak kaydı ile siteye ait spor salonu, sauna, doktor veya toplantı odası, vb. gibi sosyal tesisler,
20. Tüm cepheleri toprağın altında kalan bodrum katları ile yola cephesi bulunmamak şartıyla açıkta kalan bodrum katlarında bulunan; bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, ticari amacı bulunmayan, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 1000 m²’yi ve toplamda katlar alanının % 5’ini aşmayan ortak alan niteliğindeki; oyun ve hobi odaları, jimnastik salonu, yüzme havuzu, sauna vb. gibi sosyal tesis, depolar ve spor birimleri,
21. Mimari projede gösterilmiş olan kullanım alanları, katlar alanına dahil edilmez.

Taks kaks değerleri tapu sorgulama yaparken neden önemli?

Özellikle yatırımlık bir arsa veya daire alınmak isteniyorsa, arsa payı ve üzerine ileride yapılabilecek binanın net inşaat alanı yatırımın getirisini doğrudan etkiler. Ayrıca, satın alacağınız evin imar planına uygun şekilde yapılmış olması ve tapusunun sorunsuz olması kontrol edilmesi gereken önemli noktalardır.

Bu ve bu gibi konular hakkında daha detaylı bilgi almak ve gayrimenkul sektörüne dair yenilikleri öğrenmek için Emlaksat Blog’u ziyaret edebilirsiniz.