Arsa Payı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Tapuda arsa payları, yasaların belirlendiği şekilde dağıtılmalıdır. İleride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek için arsa payının düzgün hesaplanması önem teşkil etmektedir. Bu yazımız ile arsa payının ne olduğunu, onu etkileyen rayiç bedelin ne olduğunu ve nasıl hesaplandığını ve arsa payı hesaplamasının nasıl yapıldığını açıklayacağız.

Arsa payı nedir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan binalarda her bağımsız bölüme kat mülkiyeti açısından düşen arsa hakkına “arsa payı” denir. Hak sahiplerine arsadan düşen payın belirlenmesinde bir arsa üzerinde konuşlanan gayrimenkulün metrekaresi belirleyici olur. Ana taşınmazın metrekaresi belirlendikten sonra, bağımsız bölümlerin metrekaresi üzerinden hak sahiplerine pay dağıtılır.

Yapının üzerinde bulunduğu arsa için birden fazla hak sahibi olması durumunda pay, kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmadan hesaplanamaz.

Arsa payı hesaplanırken gayrimenkulün yer aldığı bölgenin bağlı olduğu belediyenin belirlemiş olduğu rayiç bedel ile her bağımsız bölüm için metrekare açısından büyüklüğü belirleyici olur. Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere gayrimenkulün bulunduğu parsel arsadan arsanın rayiç değeri oranına göre pay verilir. 

Rayiç bedel nedir?

Arsa payının belirlenmesinde önemli bir role sahip olan rayiç bedel nedir? Rayiç bedel, bir malın pazar değeri olarak tanımlanabilir. Satın alınacak veya satılacak bir malın güncel sürüm değeri olarak da açıklanabilir. Bu bedel, alınacak veya satılacak olan malın değerinin altında işlem görmesinin engellenmesini sağlar.

Rayiç bedel nasıl hesaplanır?

Mülkün çevresinde bulunan üç farklı evin fiyatları ve metrekareleri biliniyorsa hesaplama işlemi yapılabilir. Konutların fiyatları ve metrekareleri toplanıp toplam fiyat ve toplam metrekare belirlenir. Toplam fiyat, toplam metrekareye bölünür. Çıkan sonuç, rayiç bedelinin hesaplanmak istendiği gayrimenkulün metrekaresi ile çarpılır. Bu işlemin sonucu, konutun metrekare bazında fiyatını gösterir. Bu hesap ile belediyenin belirlediği asıl bedel aynı olmayabilir. Bu durumun nedeni rayiç bedel hesaplanırken evin manzarası, depreme dayanıklılığı, toplu taşımaya yakınlığı ve çevresinde bulunan okullar gibi birçok kriterin belirleyici olmasıdır.  

Arsa payı bağımsız olarak devredilebilir mi?

Ortak mülkiyet payları olan arsa payları, kat mülkiyetinden ayrılamaz ve bağımsız olarak devirleri de yapılamaz. Kat mülkiyeti eğer miras veya satış gibi nedenlerle başka birine geçerse, bağlı olan arsa payı da kat mülkiyetiyle birlikte geçer.

Arsa payı neye göre yapılır?

Bağımsız bölümün ana taşınmazın değerine oranı arsa payındaki temel unsurdur. Değer hesaplaması, metrekareye göre büyüklüğünden ziyade her bağımsız bölümün piyasa şartlarına göre alım/satım değerine göre yapılır. Gayrimenkullerin bu değerlemeleri, belediyelerin bünyesinde yer alan Emlak Değeri Takdir Komisyonu’na başvuru yapılarak öğrenilebilir.

Arsa payı yanlış belirlenirse ne olur?

Arsa payı hatalı belirlenmişse malik ya da maliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu 3 ve 4.maddelerine göre düzeltim davası açma hakları vardır. Arsa payının belirlenmesinden sonra ortaya çıkan bağımsız bölümlerin değerindeki azalış veya artış sebebiyle arsa payının değiştirilmesi ise mümkün değildir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın sahibinin veya sahiplerinin arsa payına karşılık bir müteahhit ile anlaşmaları sonucu kurulan sözleşmeye denir. Bu sözleşme sonucunda arsa sahibi veya sahipleri inşa edilecek olan binaya karşılık olarak belirli bir payı müteahhide bırakır, müteahhit de pay karşılığında binayı önceden belirlenmiş olan koşullarda teslim eder.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı, kat mülkiyetinin kurulması sırasında oran olarak hesaplanır. Mesela, 20/500 şeklinde hesaplanır. Arsa payı değeri, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün prosedürleri ile hesaplanır.

Tapuda belirtilen toplam alanın metrekare cinsinden değeri, arsa payına bölünür. Bu işlemden elde edilen sayı, kişinin pay değeri ile çarpıldığında arsa payı bulunmuş olur. Bu işlem sonucu ortaya çıkan arsa payı, metrekare cinsinden kişinin sahip olduğu arsa hisse payına karşılık gelir.

Arsa payı hesaplama örneği:

Toplam alanın 1000 metrekare olduğu bir arsa için tapuda belirtilen rakam 1000 metrekare olarak varsayılırsa, tapu katlarında kişiye ait olan alan da 20/500 ise, (1000/500)x20 işlemi yapılıyor. Ortaya çıkan 40 sayısı, kişinin arsadaki hisse payına denk geliyor.  

Arsa payından stüdyo daireler için dizayn fikirlerine varıncaya kadar ev satın alımı ve kiralanması ile ilgili her türlü içeriği Emlaksat Blog’da bulabilirsiniz.